房屋租赁的相关法律问题
什么样的房屋不能租赁？
答：有下列情形之一的房屋不得租赁：
①没有房屋所有权合法证明；
②司法机关和行政机关裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
③共有房屋未取得共有人意见的；
④权属有争议的；
⑤属于违法建筑的；
⑥不符合安全标准的；
⑦已抵押未经授权人同意的；
⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
个人在承租房屋时，如何防范租房陷阱？
答：在承租房屋时，注意以下几方面的问题，就可以防范租房陷阱。
㈠要看出租方是否有产权证。上面是否有当地房地局的公章。
㈡看身份证是否有防伪标记；
㈢如果出租人出租的房屋不是自己的，则应向求租人出示房产证、身份证、房主委托书，求租人最好与房主联系，确认房屋的产权状态；
㈣找房管所、居委会或物业部门了解房屋的产权状况；
㈤租赁合同鉴定后，应到房管部门登记备案。
怎样办理房屋租赁？
答：房屋租赁的一般程序为：
①出租方获得《房屋租赁证》或《房屋租赁许可证》和《房屋租赁安全许可证》；
②租赁双方签订书面租赁合同；
③房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，到房屋所在地的房地产管理机关备案；属涉外租赁的，到市 房屋土地管理局登记备案；出租人并到房屋所在区、县的地税局缴纳房地税、营业税及一定的所得税。
当事人签订的书面租赁合同，应当具备哪些条款？
答：房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：
㈠当事人姓名或者名称及住所；
㈡房屋的坐落、面积、装修及设施状况；
㈢租赁用途；
㈣租赁期限；
㈤租金及交付方式；
㈥房屋修缮责任；
㈦转租的约定；
㈧变更和解除合同的条件；
㈨违约责任；
㈩当事人约定的其他条款。
个人如何办理《房屋租赁证》？
答：个人须向房屋所在区、县房屋管理机关的基层管理机构提供以下材料：
①房屋出租申请书；
②房屋产权证明；
③房产的居民身份证；
④出租共有房屋的，应当提交其他共有人同意出租的证明书或委托书。 经审核符合条件的，发给经市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》。《房屋租赁证》实行年检制。
出租方应缴纳哪些税费？
答：出租方应缴纳以下税费：
①房产税：按租金收入的12%缴纳。其中对于将房屋出租个人居住的，凡经房管部门备案并执行房管部门规定的租金标准的，可暂缓缴纳房产税；
②城镇土地使用税：出租的房屋坐落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋土地（含出租的院落占地）面积，依土地登记及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。其中对符合免交房产税的个人，也免交城镇土地使用税；
③营业税：应按租金收入的5%缴纳，月租金收入在800元以下的免纳营业税；
④城镇建设维护税：个人在缴纳营业税的同时，应以缴纳的营业税为依据，按使用税率缴纳城市建设税。缴纳人所在地在东城、西城、崇文、宣武范围内，以及朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟、燕山六个区所属街道办事处管理范围内的，税率为7%；纳税人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；其余的税率为1%；
⑤教育费附加：在缴纳营业税的同时，应按缴纳营业税税额的3%缴纳教育费附加；
⑥印花税：应于签订合同同时按双方订立的书面租赁合同所规定的租赁金额的千分之一贴花。税额不足一元的，按一元贴花；
⑦个人所得税：月租金收入在4000元以下的，应按月租金收入扣除800元费用后的应缴纳税计算缴纳个人所得税；月租金收入在4000元以上的，应按月租金扣除20%后的应缴纳所得额计算缴纳个人所得税。税率均按20%。
为什么要到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案？
答：到房管部门办理《房屋租赁证》并进行租赁合同的登记备案，是保护租赁双方合法权益的条件，一旦发生纠纷，根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。法院将根据办证及登记备案情况裁定租赁合同及租赁行为的合法有效性；同时，是防止欺诈和风险的最有效的办法，一经房管部门审查，出租人有无权利出租及有无欺诈行为便一目了然。
如何办理房屋租赁登记备案？
答：房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市、县房地产管理部门办理登记备案手续。 申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
㈠书面租赁合同；
㈡房屋所有权证书；
㈢当事人的合法证件；
㈣城市人民政府规定的其他文件。 出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
在办理房屋租赁登记备案时，手续费如何缴纳？
答：手续费是按年租金的2%收取，租期不到一年的，按实际收取租金的2%收取。手续费由租赁双方各负担一半。
承租人在租赁房屋期间，应履行哪些责任？
答：承租人作为房屋的使用者，应履行以下责任：
①不得将房屋擅自转租；
②不得将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；
③不得将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；
④不得拖欠租金累计六个月以上；
⑤不得利用承租房屋进行违法活动；
⑥不得故意损坏承租房屋；
⑦不得做法律、法规所规定的其他非法活动。 另外，承租人是外地来京的，还应申报暂住登记，申领《暂住证》；育龄妇女还必须办理本市《婚育证》。 若承租人有违反以上行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成的损失由承租人赔偿。
承租人在租赁期限内，能否将承租的房屋再出租给别人？
答：承租人将承租的房屋再出租给别人，这应属于房屋的转租。在争得出租人同意的情况下，才可以转租。同时，在办理房屋转租时，应注意以下几点：
①房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意，也要办理登记备案手续；
②转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外；
③转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。
12. 出租人在房屋租赁期间，应履行哪些责任？
答：出租人在租赁期限内，应当承担以下的义务：
①出租人应当按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任；
②出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。
