农村信用社抵押贷款难点及化解对策
农村信用社在县域经济中已成为助推地方经济发展的催化器，以农户小额信用贷款为主导，担保贷款为重点的信贷工具，解决了部分农户、个体工商户和民营中小企业发展民营经济的资金瓶颈。但就目前农村信用社贷款运用实际看，抵押贷款作为担保贷款的主要贷款品种，却遇到了许多困难和问题，严重制约了农村信用社支持地方经济发展作用的发挥，本文就有关问题进行剖析，并提出几项化解建议。
一、目前抵押贷款六大难点的具体表现
（一）部分产权难设抵押
《中华人民共和国担保法》规定可设抵押：①抵押人所有的房屋和其他地上定着物；②抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；③抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；④抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；⑤抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；⑥依法可以抵押的其他财产。但实际工作中，在县（市）级只办理房地产权利抵押登记，一方面以林木、船舶、车辆明文规定可设定抵押的，有关职能部门也未开展起来，某运输公司2003年因更新车辆需贷款100万元，因可设定抵押的车辆有关部门不办登记业务而被搁浅；另一方面，随着市场经济的不断发展，一些人或企业业主用商品房设定抵押，但又没有明文规定，难以开展起来。
（二）抵押品价值确定难
抵押价值是借贷双方确定贷款限额的基础数据，对金融企业来讲，也是弱化风险的重要价值保障。目前，对客户提供抵押的价值确定存在以下问题：一是评估价系数“僵化”，一些评估人员一致沿用前几年的价格系数和地段分类，在市场的变化日新月异的今天，评估值缺少一定的前瞻性和科学的发展性；二是人为因素不断增加。评估人员有时强化了“客户中心”观念，一味地满足客户的需求而定价。表现在两个方面：一则是少估值，少部分客户因贷款额远远小于实际抵押值，真实估价会多出评估费和登记费，故而要求少估值；另一则是多估值，少部分借款单位（人）为了追求更多贷款，要求评估人员超规定增加评估值，有的甚至用自己的贷款需求而推算抵押值，要求评估人员定性。更为严重的事，还发生过借、贷双方与评估人员串通一气定价值现象。
（三）抵押登记门槛高，进门难
当前，农村专业户、个体工商户、中小企业作为抵押物的主要是房地产，办理抵押登记手续却包括抵押登记、评估，地上定着物涉及到房产、土地多个管理部门，需要交纳的费用主要有两部分：①房产部门主要按评估值的0.5%和0.5%的抵押物所有权确认登记费；②土地管理部门有0.4%的评估费和1%--3%的登记费，综合收费率最低的也高达1%以上。以金融部门抵押物70%的贷款比例计算，抵押登记综合费用占贷款比例为1.43%，资金使用期越短，贷款成本越高。由于评估登记的有效期限经常与贷款期限的不匹配，加重了企业的负担。有时一件（宗）抵押物品与实际贷款需求也不匹配，大额价值的抵押物因一个证书，又不可能分割抵押，这就更加重了企业的负担，如：一大型民营纺织企业2004年意向性向当地信用社贷款500万元，贷款期限6个月，该企业一个权利证书价值几千万元，就是因为无法分割评估登记，而未能获得贷款，从人民银行有关调查资金分析，全国抵押物评估登记费用一般占融资成本的20%，县（市）远远高出这一水平。
（四）抵押物品保管监控难
目前，金融机构开办的抵押贷款，抵押物品除有价单证由金融机构代为保管外，其他抵押品只得管理了“他项权证”，实物一律有借款人或抵押人自行保管。农村信用社抵押贷款户多，对象分散，信贷人员又少，很难对一些抵押物“实时监控”和集中保管，这就给一些信用观念差的借款人或抵押人留下可乘之机。这几年，出现了出质人擅自处置、转移抵押物的现象，给金融企业造成了不少损失。某一粮油加工厂2003年在信用社贷款120多万元，2003年该企业管理权和行政隶属关系下放到所在镇，该厂借企业改制之机，将原属于抵押权人（信用社）的房产一夜之间卖给了厂里员工，严重侵犯了抵押权人的利益，给信用社造成较大的损失。
（五）抵押物的收回变现难
到五月底某市（县）农村信用社共有近300多万元逾期抵押贷款，按程序应依法收回，但为什么不能迟迟收回呢？原因有三：一是这些抵押物的抵贷值不能达成一致，大部分抵押值少于金融机构的债权额；二是有抵押品虽能与贷款额相当，但如何收，收后就会迅速贬值；三是过户费用过高，涉及房产的房产部门要收评估费、登记费、交易税，财政部门要收契约、税务部门要收营业税，涉及土地的土管部门要收评估费、过户费、年租金等手续费用，“豆腐变成了肉价钱”，使金融机构有苦难言。为了抢救信贷资产，金融机构硬性收回了一些抵押物质，保管处置变现更难。
（六）抵押法定优先权难避险
目前，信贷司法实践中横空杀出的法定优先权是金融机构处理抵押权最大的冲击，主要有以下五种：
一是税收优先权。《中华人民共和国税收征收管理法》第455条明确规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”
二是土地使用权出让金优先权。以行政划拨土地使用权做为贷款抵押的，商业银行只有在以抵押物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，才能够就剩余部分享有优先受偿权。
三是职工安置费优先权。按照国务院相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。
四是建设工程款优先受偿权。最高人民法院于2002年6月20日做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的司法解释，明确规定工程承包人被发包人拖欠的建设工程价款优先于抵押权及其他债权受偿。
五是留置优先权。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第79条第2款规定：“同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。”
一旦遇到抵押人改制、破产或其他处置情形，金融机构的债权在上述优先权受偿后，分配率就微不足道了。国有金融机构出了风险，“人行是最后的贷款人”，人行作为中央银行，最终损失的是政府，其他金融机构风险又怎样呢？政府责无旁贷。
二、政府牵头，部门协调，依法推动抵押业务发展
抵押登记业务，不仅是金融机构在开展借贷经济活动中常用的一种担保方式，而且还是买卖双方、货物运输、加工承包等经济活动中常用的一种担保方式，为促进资金融通和商品流通、发展地方经济，就必须加强对抵押登记业务的指导和协调工作。
（一）政府牵头，是推动抵押登记业务发展的组织保障
政府是市场经济平台的搭造者，也是宏观经济政策的控制者。抵押登记业务是发展市场经济、维护经济社会稳定主要工具，离不开政府的行政指导和协调。按照《中华人民共和国担保法》规定，办理抵押物登记的部门有：①以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；②以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地主人民政府规定的部门；③以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；④以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；⑤以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。目前，在县（市）级只有土地和房产两个部门办理抵押登记，而且这两个部门的职能也未进一步明确，建筑物抵押登记职能不专一，林木抵押、运输工具抵押和其他动产抵押有关职能部门尚未开办此业务。2004年7月1日《中华人民共和国行政许可法》将正式施行，地方政府应按照“便民、效率和服务”的原则，一是建立抵押贷款联系协调机制，成立由地方政府主要领导任组长、政府办公室主任为副组长、有关部门主要领导为成员的抵押登记协调联系会议制度，通过沟通与磋商，围绕经济发展中心，明确各方责任，加强配合，形成共谋发展的合力；二是联系会议组要加强对有关抵押登记的职能部门指导，督促其依法开展抵押登记业务，履行其自己的职责，为促进地方经济发展做好自己应尽的贡献。
（二）部门协调，是推动抵押登记工作的基础
涉及抵押登记房产局、土地局、林业局、工商局、交通局等职能的单位，应依法履行其行业管理职能，围绕发展地方经济中心，开展抵押登记工作。一是成立负责登记工作的专班，设立专职的登记事务处，明确职责和义务；二是加强抵押登记人员的业务素质和职业道德的培训，公开、公正、公平搞好抵押值评估、登记工作；三是以制度建设为依托，加强科学民主决策管理，在充分考虑抵押物登记人经济承受能力、资金使用期限长短、社会平均利润率水平的基础上，制定科学、合理的收费标准，着力降低交易成本，为抵押登记者开辟一条绿色通道；四是建立抵押登记评估风险补偿和责任追究机制，规避抵押登记中的违规行为，促进抵押登记业快速发展。
（三）完善法制，助推抵押登记业健康发展
市场经济既是信用经济，又是法律经济，在建设完全市场经济的进程中，我们的有关制度还不适应社会主义市场经济发展的需要。一是与抵押登记相应的《破产法》应尽快完善起来，政策性企业改制和企业解散，应充分尊重和维护抵押权人的利益；二是加快《物权法》立法步伐，严力打击侵犯抵押权人的经济利益的行为；三是完善企业营业税收政策，对以物抵贷的交易行为给予适应的优惠政策，确保金融资产的增值或少遭损失。
三、农村信用社办理抵押贷款应把好“四关”
针对上述“六难”，农村信用社在办理抵押贷款时应把好“四关”，即：
一是把好资格关。抵押主体不合格，不易或不符合抵押的物品一律不许办理抵押贷款，禁止违规操作，防止无效合同的发生。
二是把好评估关。客观公正确定抵押物价值，实事求是办好抵押登记。对评估人员的评估，既要尊重其科学性，又要结合市场实际行情来确定抵押值，宁可少估，不可多估，把风险降到最低。
三是把好监控关。要建立抵押物品检查制度，明确管理责任和义务，联社要定期或不定期开展抵押物品保管情况检查，对擅自处置、分割、变卖抵押物的要依法加大处罚力度，管好抵押物。
四是把好处置关。对将要形成风险贷款的抵押物要依法收回，在以物抵贷工作中，要认真进行一次再评估，处置抵押物要按照拍卖法有关规定进行招标拍卖，不易拍卖的，要坚持公正、公开、公平的原则处置，防止暗箱操作和违规行为的发生，确保抵押贷款业务健康发展。
