北京规范房屋权属登记 已售房屋开发商不得抵押

新京报作者：李华良

　　本报讯 从今年1月15日起，北京市房屋抵押登记中不再登记抵押期限。此前房屋抵押登记中已登记的抵押期限对抵押权的存续不具有法律约束力。房屋所有权证、他项权证中的约定期限栏也不再填写。

 

　　六项权属登记有了专门规范

 

　　昨天，北京市建委发布《房屋权属登记工作规范(试行)》(以下简称《规范》)，对初始登记、转移登记、变更登记、他项权利(抵押权)登记、注销登记、补证换证登记六项房屋权属登记内容进行了规范，列出了详细操作规程。

 

　　根据《规范》，商品房初始登记后，开发企业以未出售的房屋设定抵押的，应先办理房屋变更登记，核减已转移登记的房屋。抵押人、抵押权人提交已销售尚未办理转移登记房屋的情况说明，已销售尚未办理转移登记的房屋，开发企业不得设定抵押。

 

　　贷款买房皆应办理抵押登记

 

　　对于预售商品房抵押(含经济适用住房)，买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。买房人所购商品房，已被开发企业设定土地使用权抵押或在建工程抵押的，应先解除抵押。

 

　　抵押登记后，为抵押权人核发预售商品房抵押登记证明(附件)，并在四份预售登记的预售合同中注记已抵押。

 

　　规范解读

 

　　初始登记

 

　　持预售许可证不必提交地款证明

 

　　《规范》规定，新建房屋竣工后，申请人为国有土地使用权人，申请初始登记的房屋占用土地为有偿使用的，由申请人提交土地管理部门出具的地价款交清证明。登记部门不再出具地价款核实函。申请初始登记的整幢房屋已领取商品房预售许可证的，可不提交地价款交清证明。抵押当事人将在建工程抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。

 

　　抵押登记

 

　　已售房屋开发商不得抵押

 

　　根据《规范》，设定房屋抵押权，当事人应申请抵押登记。抵押情况发生变更的，当事人应申请抵押变更登记。

 

　　1、房屋抵押：用已抵押房地产价值大于担保债权的余额部分再抵押的，应有顺位在前的抵押权人同意的书面证明。余额部分价值的认定，以第一次抵押登记的抵押物价值为准。

 

　　2、预售商品房抵押(含经济适用住房)：买房人支付首期房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将其所购预售商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保设定抵押的，登记部门予以办理抵押登记。

 

　　3、商品房初始登记后，开发企业以未出售的房屋设定抵押的，应先办理房屋变更登记，核减已转移登记的房屋。抵押人、抵押权人提交已销售尚未办理转移登记房屋的情况说明，已销售尚未办理转移登记的房屋，开发企业不得设定抵押。

 

　　转移登记

 

　　夫妻共有房单方更名不受理

 

　　根据《规范》，房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的，当事人皆应申请转移登记。转让已抵押登记的房屋，应有抵押权人同意和已告知受让人的书面证明。

 

　　预售商品房抵押登记未注销，买房人申请房屋转移登记的，登记部门将在核发的房屋所有权证附记栏和申请书中注记预售商品房已抵押。抵押当事人将预售商品房抵押变更为房屋抵押的，应申请房屋抵押登记。

 

　　房屋所有权证中登记的所有权人(包括登记为夫妻共有的房屋)增加或减少或者份额变化的，当事人应签订转让协议，按转移登记的有关规定办理。如果登记为夫妻共有的房屋，以夫妻中一人名称提出更名登记申请，登记部门将不再受理。

 

　　变更登记

 

　　房屋面积增减应申请变更登记

 

　　根据《规范》，房屋所有权人(共有权人)名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的，权利人应申请变更登记。

 

　　夫妻共有的房屋，在夫妻之间更名的，按变更登记的有关规定办理。房屋坐落名称变更，申请人提交房屋登记表、房产平面图复印件的，登记部门应在表、图上加盖坐落名称变更章。

 

　　《规范》还就注销登记、补证、换证登记等内容进行了规定。