房产抵押陷阱

 

　　房产抵押俗称“抵押之主”，这是因为用作抵押物的相对而言，单位价值较高且稳定，在贷款到期时债务人不能及时还贷情况下，申请拍卖用于抵押的房产，排除行政干预的因素，通常能够较好地保障金融机构债权的实现。我们通常认为除了房产因火灾、水灾、拆迁等原因灭失、毁损外，房产抵押不存在什么风险。我们对于房产抵押风险的审查与防范也仅注重于前几项风险。实际上，从目前的法律环境来看，金融机构发放房产抵押贷款须高度警惕防范两大恶意陷井：

 

　　陷井一：房产先出租后抵押

 

　　陷井形式：房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租期较长（例如10年以上），租金在订立合同时一次付清。然后，将房产抵押给金融机构取得贷款。

　　这一陷井的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，法律意识不强的信贷员即使发现也未必能识别其中所蕴藏的风险，抵押登记机关对此项内容也不予审查。

　　而这一陷井的风险性在于，当借款人不能按时归还贷款，而金融机构实现抵押权时，即使抵押权实现，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第65条明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”也就是说，抵押权实现后，抵押人（原房屋产权人）与第三者签订的租赁合同仍然有效，无论是金融机构还是其他的受让人取得抵押房屋的产权，都不能自行与租赁人解除或变更合同，如果此时租金已经一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值肯定要大打折扣，其对金融机构贷款也就很难谈得上保障性。

 

　　陷井二：以未结清建设工程款的房产抵押

 

　　陷井形式：以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已全付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料。

　　对于这一陷井，可以说绝大部分信贷人员以前闻所未闻。因为有抵押物变卖款项“优先受偿权”，我们通常总认为房产抵押了就相当于进了保险柜，这一认识是相当危险的。因为拖欠工程款也对房屋变卖款项享有“优先受偿权”，而且最关键的是，拖欠建设工程款的“优先受偿权”要“优先”于抵押的“优先受偿权”！这正是未结清建设工程款的房产抵押风险之所在。

　　《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。