房屋租赁市场管理的相关法律问题

 

现行有关房屋租赁的法律、法规，除合同法外，也多是从行政管理的角度来进行规范的，并由此而构成了对房屋租赁市场进行行政管理的法理基础。与此相关的法律问题主要有三：

 

（一）行政许可———如何对待市场准入问题

 

行政许可是现代各国行政机关在管理社会政治、经济、文化活动中普遍采用的一项法律制度。就房屋租赁市场而言，《租赁条例》曾设置了房屋租赁许可制度。中国入世后，为履行中国政府的承诺，深圳市从2002年5月10日开始，正式取消了《房屋租赁许可证》制度及相关规定。基于同样的理由，对房屋租赁市场设置其他市场准入限制也就失去了法律基础。但《房屋租赁许可证》取消了，并不意味着所有房屋都能合法进入租赁市场。从现行的法律规定来看，有些房屋依法根本就是不能出租的，譬如违法、违章建筑等。

 

（二）行政征收———房屋租赁市场应当减少行政收费

 

行政征收分为行政征税和行政收费两类。在深圳，对房屋租赁行为除法定的租赁税外，对房屋出租人征收的行政收费项目主要有房屋租赁管理费、土地使用费、卫生费、创建安全文明小区费。目前，深圳的私房租赁综合税率为14.4%，比北京的6%、上海的5%都要高，通过征税，应该完全能够满足政府对房屋租赁市场进行行政管理的需要。当前，国家正在清理各种行政事业性收费，并提出了“费改税”的基本政策走向。从长远来看，在征收私房租赁综合税之外，取消其他各种行政收费，应该是一个大的发展趋势。《租赁条例》规定征收房屋租赁管理费，只能作为过渡性措施予以保留。

 

（三）法律适用问题———“一市两制”不符合法制统一的要求

 

当前，需要特别关注的是如何正确适用作为深圳经济特区法规的《深圳经济特区房屋租赁条例》和作为省地方性法规的《广东省流动人员租赁房屋治安管理规定》。根据立法法和全国人大常委会授权决定，深圳经济特区法规只要遵循法律、行政法规的基本原则，可以根据特区的具体情况和实际需要作出规定，甚至可对法律、行政法规和地方性法规作变通性规定，在本特区范围内实施。因此，深圳经济特区法规在特区范围内无疑具有优先适用的效力。至于深圳市所辖特区外的宝安、龙岗两个区，在法律适用上，按照全国人大常委会办公厅于1995年12月27日《关于深圳市人大及其常委会制定的法规适用于该市行政区域内问题的复函》，深圳经济特区法规可以在该两个区范围内适用：只是当与广东省地方性法规相冲突时，才应当适用后者。

 

如果按照前述适用原则，则可能出现在特区范围内执行《深圳经济特区房屋租赁条例》，而在宝安、龙岗两个区，则执行《广东省流动人员租赁房屋治安管理规定》。这种“一市两制”局面的出现，应该说是不符合法制统一要求的。