房屋租赁合同实务
（一）房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同，系指当事人双方约定，一方（房屋所有权人或由所有人授权的人）将房屋于一定期限内移转他方占有、使用，他方给付租金的合同。
在我国，依住房基金的来源和产权不同，可分为公有（国有）房屋租赁和私有房屋租赁两大类。因国有房屋还未形成纯粹的商品进入流通领域，故公有房屋租赁合同与私有房屋租赁合同具有显著区别：私有房屋租赁合同的订立不以公有房屋租赁合同的某些行政条件（需求、工龄、职务、贡献）为前提，只要当事人双方就合同的实质要件达成一致协议，合同即告成立，且租金依规定的标准，协商议定，而公有房屋租赁合同的产生以及合同的内容则受行政因素的制约。因此，公有房屋租赁合同，严格的说，不是民事合同。只因多年来在住房领域内已形成类似的关系，并将其称为租赁，把相应的协议称为合同，我们也依其习惯。
房屋既可以作为生活资料，又可以作为生产资料。作为生产资料的房屋租赁主要有两点特殊之处：其一，依《城市房地产管理法》第五十三条规定，房屋租赁不仅须由当事人双方签订租赁合同，还应向房产管理部门备案；其二，依《城市房地产管理法》第五十五条规定，以营利为目的，房屋所有权人将在以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
（二）房屋租赁合同签订中应注意的问题
１．房屋租赁合同的主体
（１）对出租人资格的限定
①房屋所有权人。即依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分权的人，主要包括：
国家。它是国有房屋的所有者，但并不直接行使所有权，而是根据有关法律、法规的规定授权各级房产管理部门经营管理，代行所有权，并且主要是出租房屋。国家还根据有关法律、法规，将一部分国有房屋授权由全民所有制企业、事业单位及国家机关占有使用。
劳动群众集体组织。如农村集体组织、城镇集体企、事业单位、各种合作形式的集体组织以及其他集体组织等等。每一个集体组织都是一个独立的财产（包括房屋）所有者。而任何集体组织的成员则不能单独成为集体所有的房屋所有权人。劳动群众集体组织的房屋所有权由该具有法人资格的集体依法统一行使，个人只能依法在房屋所有权人授权的范围内行使房屋的使用权。
公民个人。我国宪法第十三条规定：“国家保护公民个人的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和其他法律允许公民所有的生产资料及其他合法财产。”这些规定都表明，国家允许公民享有对房屋的所有权，那么公民个人对自己所有的房屋就有权出租。如房屋所有权为二人以上共有时，出租房屋应征得共有人的同意。单位职工按规定标准价购买公有住房后拥有部分产权，在购房的五年内不得出售出租，五年后可以出售、出租，原产权单位有优先购买权和优先租用权。
②典权人。在典期内，典权人可以将典物出租以获取收益。我国的司法实践和民法学说都普遍承认房屋可以作为典权的标的。但以房屋为典物出租时，则租赁的期限，不得超过典权的期限。
③使用权人。全民所有制企业、事业单位和国家机关是国有房屋的合法使用权人，对国有房屋既可以自己使用，也可以依法出租经他人使用。法人的分支机构，非经法人授权，不得擅自出租房屋。
④承租人。在征得出租人同意后，承租人也可将自己承租的财产出租，但租期不得超过原定的租赁期限。
⑤善意占有人。占有人在占有时不知道或者无须知道占有财产是非法的为善意。善意占有人出租财产（包括房屋）在世界各国的法律中都是合法的。
⑥代管人。房屋代管是指由于房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理其房屋时，由房屋所有人委托公民或房产管理部门以外的其他法人代为管理的行为，或者由于房屋所有权人下落不明又无合法代理人或房屋所有权不清楚的房屋，由房屋所在地的房产管理部门代为管理的行为。房屋代管人有权根据房屋所有人的委托或法律规定出租房屋。
（２）对承租人资格的限定
①直管公房承租人。各地房管部门一般都要求直管部门承租人应当具有当地城镇户口。
②单位自管公房承租人。单位自管公房租赁一般限定本单位职工有承租资格。对于机关、团体、部队、企、事业单位租赁公房无特别的规定。
③私房承租人。私房租赁一般发生在公民与公民之间、公民与法人之间。我国法律对公民承租私房无特别的限定，但对机关、团体、部队、企业、事业单位承租私房规定非常严格。在《城市私有房屋管理条例》公布之前，对于机关团体、部队、企业事业单位租用私有房屋的，也必须经过有关部门批准，才可以认定为有效。最高人民法院在１９８４年４月１７日（８４）法研字第５号批复中早就明确了这一点。另外，作为房屋租赁合同主体的出租人和承租人均应具备《民法通则》第十一条、第十二条、第三十六条、第三十七条规定的民事权利能力和民事行为能力。无行为能力人或限制行为能力人需出租或承租房屋时，由其监护人代为进行。委托代理人（代表人）必须依法享有授权才能签约。
２．房屋租赁合同的客体
房屋租赁合同的客体，是房屋租赁合同双方当事人权利义务共同指向的对象，即房屋。
（１）作为房屋租赁合同客体的房屋，必须是现实存在的，并且为某一特定的民事主体合法取得，具有一定的使用价值。尚未建成的房屋、已经灭失的房屋、违章建筑、危房等物不得作为房屋租赁合同的客体。
（２）房屋租赁的类型不同，客体也有所不同。如国有房屋租赁的客体具有专属性，只能是国家通过：国有化法令；法院判决；私房改造；建造；接受赠与；无主房收归国有等途经合法取得的房屋，包括直管公房、自管公房和佛教道教的庙、观及其所属房屋。在房屋租赁合同期内，作为合同客体的房屋遭到人为毁灭或意外灭失的，权利义务关系就失去了目标，房屋租赁合同即应终止。
３．房屋租赁合同的主要条款
（１）标的。房屋租赁合同的标的与房屋租赁合同的客体是重叠的，都是房屋。在房屋租赁合同中，不仅应详细写明出租房屋的坐落地点、门牌号码、具体层次部位，还要写明该房屋的建筑结构、建筑面积或使用面积、租赁间数、室、内外装修情况及附属设备等。附属设备如门窗、水电表、灯具、保暖、卫生设备等，其数量及能否使用，使用的有关费用由谁承担，都应明确规定，以免租赁双方日后发生纠纷。附属房屋如厨房、卫生间、门厅、地下室、储藏室等，不能独立作为住房出租，因为这些房屋不能居住或不宜居住，其租赁必须附属于住房的租赁。
（２）数量。数量主要指房屋的间数和面积。如果房屋出租数量较多，特别是公房出租，非住宅房的出租，房屋的数量还应包括幢数、楼屋数、单元数、套数等。数量的计算单位应用国家统一的标准。房屋的数量是收取租金的依据，也是房屋交付或返还的标准，且为房屋受到损害时赔偿的依据。因此，出租房屋的数量应明确、具体。
（３）用途。房屋的用途由房屋的性质和经营需要确定，并应与城市规划相一致。一些专用房屋，如旅馆、仓库、商场、影剧院、医院等，应按设计确定的用途使用；居住用房，不能随便改作他用；禁止承租人将不适宜于堆放的易燃、易爆、强腐蚀物质安放在租用的房屋中；承租人不得利用租赁的房屋从事违法犯罪活动。
（４）期限。房屋租赁合同都应该规定期限，包括房屋交付期限，租金交付期限和房屋租赁期限。租赁期限分定期或不定期两种，没有无期限的房屋租赁合同。定期是起止期都明确的，不定期是只规定了开始的日期，如属公房租赁，则应视为长期合同；如属私房租赁，则双方均得随时终止其租赁。如果是出租人提出终止租赁，按惯例应给承租人六个月准备期，寻找新房和般迁，如果到期承租人确实没有找到房屋，出租人应酌情延长房屋租赁期限。因此不定期不等于无期限。法律要求当事人双方尽可能明确规定房屋的租赁期限，应写明具体日期，以免日后引起纠纷。但约定期限不得超过该房屋土地的使用期限。在房屋租赁期限约定明确，租期尚未届满的情况下，租赁期限对双方均有法律约束力。任何一方均不得擅自变更租赁期限，或解除、终止合同。
（５）租金。房屋租金，即租赁价格，是承租人使用房屋应支付的价金。《城市私有房屋管理条例》第十六条规定：“房屋租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定，没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用。承租人应当按照合同规定交租，不得拒交或拖欠。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策，租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”第五十五条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含的收益上缴国家。”这些条款都是关于不同类型、不同用途的房屋租赁租金标准如何确定的规定。房屋租金是租赁合同的必备条款。
承租人应按照约定按时交付租金。承租人拖欠房租时，出租人有权要求补交；承租人累计６个月不交付租金的，出租人不仅得要求承租人补交其所欠租金，而且有权终止租赁关系。
我国长期以来实行低租制，即租金标准所规定的房租总额低于住宅的价格，所收入的租金达不到“以租养房”的目的。我们认为，现今确定房屋租金的价格应遵循以下三大原则：
一是“以租养房”原则。所谓“以租养房”原则就是指租金收入除去其他必需开支，不仅能够保证房屋的正常的维修保养，而且在使用年限终了时，还能重建全部或一部分房屋的原则。这一原则可以把住宅价值的主体部分即造价基本收回，大体符合等价交换原则。但“以租养房”不能完全实现房屋价值，因为它只计算了成本，而没有包括利润。随着经济的发展，迫切要求房屋实行商品化。
二是适当照顾人民负担的原则。由于我国长期实行低工资制，因此房租标准的确定既要考虑到我国广大群众的承受能力，又要有利于住房制度改革和整个经济的发展。
三是按质论价的原则。房屋的新旧程度、楼层、朝向、设备情况，施工质量，房屋坐落地址距离市区的远近，周围的环境等因素直接影响房屋的价值和使用价值。
（６）出租房屋的修缮和保养。合同中应尽可能明确房屋修缮与保养的项目、方式及费用的承担。合同没有规定的，应按照“谁出租谁负责”的原则，由出租方负责房屋的维修、保养，但如果因承租人的过错造成房屋及其附着设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
（７）违约责任。违约责任是指房屋租赁合同当事人对自己违反法定或合同约定义务所引起的法律后果应当承担的法律责任。违约责任的大小应根据合同当事人过错的性质、轻重来决定。承担违约责任主要有两种方式，一是支付违约金，二是赔偿损失。违约金的数额或比例应在合同中明确。
（８）房屋租赁合同双方当事人认为必要的其他事项。
４．房屋租赁合同的订立程序
（１）公房租赁合同的订立程序。公管房的租赁一般由要求租用房屋的公民个人首先向房产管理部门提出申请，经房产管理部门批准后划给房屋，发给住房证，租赁合同即为成立。自管房的承租人仅限于本单位的职工，一般根据本单位的房源情况和“分房”条件，由要求租用的职工先提出申请，而后按照规定的条件，经单位评议批准后“分给”住房，双方订立租赁合同。在合同订立中，许多单位都规定承租人须交“保证金”。关于保证金的性质有不同的看法，法律上也没有统一的规定。我们认为，保证金与押金的性质并无多大的区别。保证金一般是于租赁合同正式订立前交付，有的是将交付保证金作为订立租赁合同的条件，如当事人不交付保证金，则不能承租房屋。保证金一般由承租人自己交付，也有的地方规定，在男女双方分属于不同单位时，由一方所在单位向提供住房的一方所在单位交付一定数额的保证金。但是，保证金是以担保承租人履行义务为目的的。保证金实际上是附条件地转移归出租人所有，在租赁关系终止、承租人返还租赁的房屋时，出租人返还保证金；在承租人欠付租金或负损害赔偿责任时，于租赁关系终止、承租人返还租赁物时，出租人得从保证金中扣除。出租人占用保证金并不付利息（也有的规定计付一定的利息），所以一定意义上可以说，保证金又是出租人筹措建房资金的一种方式。
（２）私房租赁合同的订立程序。这种房屋租赁关系主要发生在公民个人之间，它与公房租赁有很大区别。它不存在计划分配的问题，而是建立在自愿、平等、互利、有偿的基础上，由出租人和承租人经过要约（包括新要约，再要约，可以有几个）和承诺（只有一个）两个阶段，就合同的主要条款达成一致的意见，并以书面形式确定下来的。
（三）房屋租赁合同履行中应注意的问题
所谓房屋租赁合同的履行，是指房屋租赁合同依法成立并生效后，双方当事人（出租人和承租人）全面完成各自应承担的法定或约定义务，满足他方权利实现的全过程。故此，在履行房屋租赁合同时，双方当事人一方面要注意维持自己的权利，另一方面又要全面、实际地履行自己的义务。双方的权利义务有如下几点：
１．出租人的权利义务
（１）出租人的权利：①出租人有权按照约定或政府规定的租金标准向承租人收取租金。②出租人有权按法律规定或在租赁期满时，向承租人收回房屋和附属设备。③在租赁关系存续期间，由于承租人的过错，严重违反租赁合同，造成房屋损坏或灭失时，出租人有权要求承租人恢复原状，赔偿损失。
（２）出租人的义务：①出租人必须将房屋交承租人使用。②出租人有修缮房屋及设备的义务。根据《城市私有房屋管理条例》第十九条规定，修缮出租房屋是出租人的基本义务。公有房屋的修缮，分大修、中修和小修，由房屋管理部门负责；私有房屋的修缮，除合同另有规定外，通常情况下房屋大修和中修由出租人负责，零星细小的修缮也可由承租人自行解决。若出租人不履行修缮义务，拒绝修理而影响承租人使用时、承租人可自行修缮，其修缮费用在租金内扣除。但是，由于承租人使用不当造成的损坏，应由承租人负责按原样修复或照价赔偿。出租人在下列情况下必须进行修缮：Ａ．有修缮的必要。房屋发生毁损，如不修缮，不符合承租人的使用要求，如房顶漏水、门窗脱落等。至于门窗油漆退色，不妨碍承租人使用，除另有约定外，不属有修缮的必要。Ｂ．有修缮的可能。房屋虽有修缮的必要，但无修缮的可能，比如房屋基础走动移位，非全部拆除重建不可，不属修缮的范围。Ｃ．毁坏的原因。毁坏的原因必须不是出于承租人的故意或过失。如果房屋毁坏是由于承租人的故意或过失所造成的，不能请求出租人修缮。合乎以上述条件，出租人即应履行其义务，如不履行，承租人可以终止租赁合同，请求赔偿；也可以自行修缮，修缮费请求偿还或用租金抵销。
２．承租人的权利义务
（１）承租人的权利：①对房屋及附属设备享有占有使用的权利，在租赁关系有效期间，承租人是该房屋的唯一合法占有、使用人，其他任何人（包括出租人在内）均不得侵犯。②优先承租权。如果由于房屋陈旧、危险，需要拆建而中止原租赁合同，在出租人修好继续出租时，承租人有优先承租权。在租赁期满，出租人仍继续出租时，承租人按同等条件有优先承租权，出租人不得将房屋租给第三人。③优先购买权。在租赁合同存续期出租人出卖房屋时，应先征求承租人意见，承租人在同等条件下有优先购买权。只有当承租人放弃优先购买权后，出租人才可以将房屋卖给第三人。④对房屋或设备的自然损坏，承租人有权要求出租人及时修复。如出租人怠于修复以致使其受到损失时，承租人有要求赔偿损失的权利。
（２）承租人的义务：①承租人应按照合同规定的日期和金额交付房租的义务。租金是租赁合同中承租人对租用房屋使用或收益的代价，也是承租人的主要义务。在租赁期间，遇下列情况租金仍应该照付：Ａ由于承租人本身原因，如承租人因病长期住院，因事长期出差、出国等，不使用房屋，不能免除支付租金的义务。Ｂ不是由于承租人的原因而造成房屋不能使用，承租人可以少付或不付租金。②承租人应合理使用房屋和设备。承租人直接占有、使用房屋期间，负有爱护保管的责任，如因承租人使用不善、故意或过失，造成房屋、设备、庭园的损坏时，应负修复赔偿责任。③承租人应保持承租房屋原来状态，不任意改变结构和用途。④租赁期满或租期内退租，承租人应交还房屋及设备。⑤承租人不得将租赁物随意转租或将租赁权转让
