有关抵押担保的几个问题
康忠清
吴某问：程某做生意进货急需资金，以与妻子洪某共有的房产作抵押向我借款10万元，并办理了抵押登记。程某逾期未还，我拟以程某、洪某夫妻二人为被告向法院起诉，请求对其抵押的房产优先受偿。但程某之妻洪某说她事前未同意，事后未追认，该抵押无效。请问洪某的话是否有道理？
答：基于程某与洪某之间的特殊关系———夫妻关系，可以推定洪某应当知道其夫程某将共有的房产设置抵押而未提出异议。作为相对人吴某完全有理由相信程某有权代理其妻洪某，程某的行为已构成表见代理。因此，该房产抵押应当认定为有效。吴某所遇情形，在日常生活中颇为常见，借此机会，笔者提醒抵押权人在设定抵押时，同时建议抵押登记部门在办理登记时，务必征得抵押物的其他共有人的书面同意，从而避免纷争，便于抵押权实现。
某中学问：我校扩建学生食堂时，将工程承包给建筑商闵某垫资修建，学校将其出租的7间临街铺面房抵押给闵某，并办理了抵押登记。现学校逾期未支付工程款，闵某能否请求法院拍卖其抵押的铺面房优先受偿？
答：学校属公益事业单位，如果学校以其教室、实验室等公益设施作为抵押物，则抵押无效。因为一旦该抵押权行使，会导致学校的教学工作受到重大影响。但你校是为扩建学生食堂这一公益设施所设定的抵押，其抵押物为出租的7间铺面房，行使该抵押权不会影响公众利益。因此，应当认定该抵押担保有效，建筑商闵某可以就该抵押物优先受偿。
唐某问：刘某向我借款25万元，刘某的好友詹某用其房产为刘某作抵押担保。抵押担保期间，詹某在原两层楼的上面又增建了一层。现刘某逾期未还款，我要求将詹某的三层楼全部卖出后的价款优先受偿。詹某认为最多只能用卖一、二层楼所得价款偿还债务，第三层楼不在抵押范围内，不准拍卖，要留给自己居住。请问怎样处理合适？
答：若詹某的楼房第三层与其一、二层可以分割使用（如另有单独的楼梯上下，不必经过一、二层等），则拍卖时可以只卖一、二层，将第三层留给詹某使用。但若其无法分割，或者分割后明显降低其经济价值（如分割后其价值低于25万元），则新增的第三层房屋虽不属于抵押物，但由于新增房屋与原有房屋有关联性以及利用上的便利，为更好地发挥抵押物的经济价值，可以依法将其新增第三层房屋与原一、二层房屋一同拍卖。这是法律对于抵押效力的延伸，目的是为了便利抵押权的实现。但由于第三层房屋不属于抵押物范围，因此对于新增第三层房屋拍卖所得价款，应归詹某所有，唐某无权优先受偿。当然，若拍卖一、二层房屋价款高于25万元，其多余部分，亦应归詹某所有。
某公司问：甲、乙两公司均是国有企事业单位，甲公司为乙公司贷款提供房地产担保，为减少评估、登记等费用，县国有资产管理局同意为其办理抵押登记，但贷款银行不同意，认为国资局没有办理抵押登记资格。请问谁的意见正确？
答：根据我国《担保法》的规定，办理抵押物登记的部门是：1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。2、以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上的地方人民政府规定的部门。3、以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。4、以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门。5、以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。6、以上述所列财产之外的其他财产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。甲公司用房地产提供抵押担保，由县国资局办理抵押登记于法无据。贷款银行为降低风险，要求到法定登记机关县房管局和县土管局办理抵押登记物意见是正确的。
薛某问：黄某向我借款8万元，用其私家小车作抵押担保。现黄某的小车与大货车相撞，致小车报废。交警认定黄某负主要责任，大车司机负次要责任。请问我的抵押权如何实现？
答：抵押权因抵押物灭失而消灭。但抵押权人可以要求抵押人另行提供担保，如就别的财产重新设定抵押等。如果抵押人黄某获得货车方给予的赔偿和保险赔偿，黄某与薛某可以协商，将该赔偿金用于提前偿还借款，也可以约定交第三人（如公证处）提存。在借款期限届满黄某未偿还欠款时，薛某就该提存的赔偿金优先受偿。
某担保公司问：房屋所有权和土地使用权是否可以分别抵押？
答：此问题争议较大。笔者认为不可以分别抵押。我国《担保法》第 36条规定：以房屋抵押的，“该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。”反之亦然。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定：“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”反之亦然。《房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让、抵押。”不难看出，立法上实行的是“房随地走”、“地随房走”的同时抵押原则。但仅仅从上述法律规定还不能认为：房屋和土地没有同时抵押，就属于《合同法》第52条第5项规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，其抵押无效。因为迄今为止，并没有哪部法律明确规定土地和房屋分开抵押的，其抵押登记无效。其次，仔细研读上述法律规定，均为“房屋占有范围内的土地”同时抵押或随之抵押。换言之，房屋占有范围之外的土地就可以不同时抵押。还必须注意到，目前登记机关并不是就房屋占有范围内的土地核发一个土地使用证，对房屋占有范围之外的土地再核发一个土地使用证，而是就整块土地（行话称一宗地）核发一个土地使用证。再次，目前上至国务院，下至县政府，土地和房屋分别由两个行政部门管理。抵押分别由房管局和土管局登记，且实践中是各自办证，各自收费，互不通气，互不干涉。据此可以说明，土地与房屋都是独立物，可以分别抵押登记。如果不是独立物，就不能分别抵押登记。我们没有理由因为登记机关的原因不能做到同时抵押，而要求交易双方承担由此造成的风险。
